Historisches Wohngebäude mit Entwicklungspotenzial in Bonn-Bad Godesberg (Bj. 1901) Familienbesitz aus erster Hand – kein Denkmalschutz – derzeit als Pension genutzt

1. Objektübersicht

• Adresse: Bonn- Bad Godesberg (Aus Gründen des Eigentümerschutzes wird die genaue Adresse erst nach erfolgreicher Kontaktaufnahme und Terminabsprache mit  Interessenten bekannt gegeben.)
• Grundstücksfläche: ca. 200 m²
• Gesamtwohnfläche: ca. 315 m² (ohne Balkone, Garten oder Terrasse)
• Einheiten: 6 abgeschlossene Wohneinheiten
• Baujahr: 1901
• Energieausweis: nicht vorhanden
• Zustand: laufend instandgehalten
• Besonderheit: 
• Besonderheit: Das Haus ist seit 2017 mit einer modernen Brennwertheizung ausgestattet.

Vorteile der modernen Brennwertheizung: Höchste Energieeffizienz und deutliche Kosteneinsparung "Das Mehrfamilienhaus wurde 2017 mit einer hocheffizienten Brennwertheizung ausgestattet. Diese moderne Technologie bietet zahlreiche Vorteile:

Geringere Nebenkosten: Dank des hohen Wirkungsgrads nutzt die Brennwertheizung auch die Wärme der Abgase, sodass kaum Energie verloren geht. Das bedeutet: weniger Gasverbrauch bei gleicher Heizleistung.

Umweltfreundlich: Durch den reduzierten Gasbedarf wird weniger CO₂ ausgestoßen – gut für die Umwelt und Ihre Klimabilanz.

Förderfähig: Brennwerttechnik wird oft durch staatliche Programme wie BAFA oder KfW gefördert, was die Investition noch attraktiver macht.

Zukunftssicher: Die Heizung entspricht aktuellen Effizienzstandards und trägt langfristig zu wertstabilen Betriebskosten bei.

Die ca. 70 m² große Einheit im EG wurde ursprünglich als Gewerbeeinheit mit separatem Eingang genehmigt, mittlerweile als Wohnraum genutzt. Flexibel nutzbar für Wohnen und Arbeiten.

• Die ca. 70 m² große Einheit im EG wurde ursprünglich als Gewerbeeinheit mit separatem Eingang genehmigt, mittlerweile als Wohnraum genutzt. Flexibel nutzbar für Wohnen und Arbeiten.

2. Lagebeschreibung

Das Objekt befindet sich im gefragten Stadtteil Bonn-Plittersdorf in Bad Godesberg:

• Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte und Gastronomie in unmittelbarer Nähe
• Verkehrsanbindung: Sehr gute Anbindung an ÖPNV und Autobahn
• Freizeitwert: Nahegelegene Parks, Fußweg zum Rheinufer (Rheinpromonade) ca. 600-700 Meter (10-12 Minuten) über die Michaelstraße oder Rheinallee. Zum nächsten Rhein-Zugang z.B. Plittersdorfer- Rheinfähre 500 Meter

3. Wohn- und Nutzungseinheiten (ca.-Angaben)

• Einheit 1 (EG): 70 m², 2 Zimmer, Küche, Bad, Mieterkeller
• Einheit 2 (EG): 25 m², 1 Zimmer, Küchenzeile, Bad
• Einheit 3 (EG, Anbau): 45 m², 2 Zimmer, Küchenzeile, Bad, Mieterkeller, Garten & Terrasse
• Einheit 4 (1. OG): 65 m², 2 Zimmer, Küche, Bad, Mieterkeller, Balkon & Terrasse
• Einheit 5 (2. OG): 65 m², 2 Zimmer, Küche, Bad, Mieterkeller
• Einheit 6 (DG): 45 m², 1 Zimmer, Küchenzeile, Bad, Mieterkeller, Dachterrasse

4. Gebäudeausstattung

• Bäder: 2015 und 2017 modernisiert
• Dach: vor ca. 50 Jahren erneuert
• Fassade: Straßenseite vor ca. 30 Jahren überarbeitet
• Fenster: Kunststoff-Doppelverglasung mit Rollladen, DG mit Holzrahmen
• Heizung: Gas-Brennwerttherme von 2017
• Warmwasser: Dezentral über Elektro-Durchlauferhitzer
• Keller: Pro Einheit ein Keller (außer für das kleine Appartement)
• Kommunikation: Kabel, Satellit, Internet, Telefon

5. Innenausstattung (möbliert)

Alle Einheiten sind voll ausgestattet und aktuell als Pension vermietet:

• Einbauküche mit Geräten
• Wohn-/Essbereich inkl. TV
• Komplett eingerichtete Schlafzimmer
• Badezimmer mit Dusche/WC, zusätzlichem Bodenabfluss
• Haushaltszubehör für den Alltag

6. Aktuelle Vermietung

• Art: Gewerbliche Festvermietung für Kurzzeitvermietung
• Monatliche Kaltmiete: 3.800,00 €
• Jahresnettokaltmiete: 45.600,00 €
• Monatliche Betriebskosten: 370,00 € (Übernahme durch Mieter)
• Betriebskosten jährlich: 4.440,00 € (Übernahme durch Mieter)

7. Mietpotenzial & Entwicklung

• Seit 8 Jahren keine Mieterhöhung.
• Derzeitige Miethöhe liegt unter dem Mietspiegel.
• Aktuell gesamt gewerbliche Nutzung. Bei privater Wohnungsvermietung sind Mieterhöhungen auf aktuellen Mietspiegelstand möglich.
• Da mit dem derzeitigen gewerblichen Mieter kein langfristiger Mietvertrag besteht, ist eine kurzfristige Kündigung / Mietanpassung möglich. Somit hat der Eigentümer die Flexibilität, die gesamte Wohn- und Gewerbefläche selbstständig und einzeln zu vermieten.

Mögliches Mietpotenzial bei Neuvermietung:

Wohnfläche (245 m²):

• Mietanpassung (abhängig vom aktuellen Mietspiegel): 15,00 €/m² Kaltmiete
• Monatlich: 3.675,00 €
• Jährlich: 44.100,00 €

Gewerbefläche (70 m²):

• Mietanpassung (abhängig vom aktuellen Gewerbe Mietspiegel): 20,00 €/m² Kaltmiete netto
• Monatlich: 1.400,00 €
• Jährlich: 16.800,00 €

Gesamt Mieteinnahmen nach Anpassung:

• Monatlich: 5.075,00 €
• Jährlich: 60.900,00 €

Gesamt Erhöhungsdifferenzpotenzial :

• Monatlich: 1.275,00 €
• Jährlich: 15.300,00 €

8. Modernisierungsoptionen

• Fassadendämmung für bessere Energiebilanz
• Zusammenlegung kleiner Einheiten zur Wertsteigerung

9. Rendite bei Kaufpreis von 1.350.000,00 €

• Aktuelle Miete (Ist-Zustand): 3,38 %
• Mietpotenzial nach Anpassung: 4,5 %

10. Bodenrichtwert & Bewertungshinweis

Laut dem offiziellen Bodenrichtwertsystem BORIS NRW beträgt der Richtwert für das Grundstück in der  Bonn-Bad Godesberg (Alt-Godesberg) derzeit:

Grundstückfläche (200m²) × 946,00 €/m² = 189.000,00 €

Wichtiger Hinweis:
Der Bodenrichtwert stellt lediglich einen durchschnittlichen Orientierungswert für unbebaute Grundstücke in vergleichbarer Lage dar. Er berücksichtigt weder die bestehende Bebauung noch deren Zustand, Nutzung oder Mietpotenzial. Auch laufende Erträge, individuelle Gebäudeeigenschaften, der Erhaltungszustand oder das Entwicklungspotenzial fließen nicht in den Bodenrichtwert ein.

Gerade in Lagen mit historischer Bausubstanz, bestehender Nutzung und Entwicklungsmöglichkeiten – wie hier in Bonn-Bad Godesberg – kann der tatsächliche Verkehrswert des bebauten Grundstücks den Bodenrichtwert deutlich übersteigen.

11. Warum sich diese Investition lohnt

Diese Immobilie bietet durch ihre laufenden Einnahmen aus einem bestehenden Pensionsbetrieb sowie durch langfristige Mietsteigerungspotenziale eine hervorragende Chance auf stabile und planbare Renditen. Dank der flexiblen Nutzungsmöglichkeiten (Wohnen & Gewerbe) eignet sich das Objekt sowohl für Kapitalanleger als auch für Eigennutzer oder Entwickler, die den vollen Wert ausschöpfen möchten.

Vorteile für den Käufer:

✅ Sofortige Einnahmen durch bestehende Festmiete (aktuell rund 45.600 € jährlich)
✅ Kein Leerstands- oder Verwaltungsaufwand – alles wird durch den gewerblichen Mieter organisiert
✅ Flexible Optionen für die Zukunft:
 – Beibehaltung der aktuellen Nutzung mit gesicherter Miete
 – Umstellung auf Einzelvermietung mit höherem Ertrag
 – Teilweise oder vollständige Eigennutzung möglich

12. Verkaufsangaben

• Kaufpreis: 1.350.000 €
• Provision: Ja, nach Vereinbarung
• Besichtigung: Nach Absprache jederzeit möglich